ค่าเสื่อมราคามีความเกี่ยวข้องอย่างไรกับอสังหาริมทรัพย์?? บางคนอาจจะทราบมาแล้ว แต่หลายๆคนก็อาจจะยังไม่ทราบ วันนี้แอดมินในตัวแทน บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ที่เป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ จะขอยกเรื่องนี้มาเป็นประเด็นขึ้นมาพูดคุยกัน การคิดราคาค่าเสื่อมนั้นมีความสำคัญและจำเป็นอย่างมาก เพราะสินทรัพย์ทุกำประเภทย่อมมีการสึกหรอหรือเสื่อมลงตามการเวลา และตามสภาพการใช้งานที่ผ่านไป ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ รถยนตฺ หรืออุปกรณ์ต่างๆ ล้วนมีการเสื่อมราคา ดังนั้นในทางบัญชีเองก็ต้องมีการคิดค่าเสื่อมราคาขึ้นมานั่นเอง
ส่วนค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, อาคารพาณิชย์, ทาวน์เฮ้าส์, คอนโด และอาคารสูงต่าง ๆ ก็มีหลักในการคิดคล้ายกับทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ แต่จะมีข้อแตกต่างกันอยู่บ้างตรงที่ การคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องแยก “ราคาที่ดิน” ออกมาจากสิ่งปลูกสร้าง เพราะที่ดินนั้นไม่มีการเสื่อมของราคา มีแต่ราคาที่จะปรับเพิ่มขึ้นเรคื่อยๆ แต่ในแง่ของสิ่งปลูกสร้างนั้น ย่อมมีการสึกหรอไปตามการใช้งานและตามระยะเวลานั้นเอง จึงทำให้การคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ จึงต้องแยกตัวสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินนั่นเอง
วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา
ค่าเสื่อมราคาส่วนใหญ่แล้วทุกคนอาจจะคุ้นเคยในแง่ของการบันทึกทางบัญชีขององค์กรเป็นหลัก ส่วนคนทั่วไปอาจจะไม่ได้นำหลักการคิดค่าเสริมราคามาใช้กับที่อยู่อาศัยของตนเองเท่าไหร่นัก แต่ก็สามารถนำวิธีคิดบางอย่างไปปรับใช้กับที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งหลักการคิดมีอยู่ด้วยกัน 4 วิธีหลัก ดังนี้
- วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight-Line)
- วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบอัตราเร่ง (Double-Declining Balance: DDB) หรือคิดเป็น 2 เท่าของวิธี Straight – Line
- วิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามจำนวนผลผลิต (Units-of-Production Method) หรือวิธีคิดค่าเสื่อมราคาตามความเป็นจริง
- วิธีคิดค่าเสื่อมราคารวมจำนวนปี (Sum of Years’ Digits)
มีเพียง 1 วิธีเท่านั้นที่นิมยมที่สุดที่นำมาคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินประเภทอสังหาฯ คือ วิธีเส้นตรง (Straight-Line) หมายถึง การคิดค่าเสื่อมราคาเฉลี่ยออกมาเป็นรายปี ปีละเท่า ๆ กัน แล้วก็ผลจากการคำนวณค่าเสื่อมราคาไปหักกับมูลค่าทรัพย์สินตลอดอายุการใช้งาน
การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = [ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี)] ÷ อายุการใช้งาน
สูตรการคิดค่าเสื่อมราคาสูตรนี้ จะเหมาะกับอุปกรณ์ เครื่องจักร ข้าวของเครื่องใช้ ส่วนการคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาฯตามประมวลรัษฎากรว่าด้วยหักค่าสึกหรอ และค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน จะกำหนดไว้ดังนี้
- อัตราค่าเสื่อมราคาสำหรับอาคารถาวรสูงสุดอยู่ที่ 5% ต่อปีของมูลค่าทรัพย์สิน
- ส่วนอาคารชั่วคราว (อาคารที่ต้องมีการรื้อถอน เช่น อาคารพักคนงานชั่วคราว อาคารแสดงสินค้าชั่วคราว ฯลฯ) จะคิดค่าเสื่อมราคาอยู่ที่ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน เพราะอาคารชั่วคราวเป็นทรัพย์สินที่ทราบตั้งแต่ต้นแล้วว่า สร้างขึ้นมาใช้งานเฉพาะช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งเท่านั้น มีโอกาสที่จะสูญค่าเสื่อมราคาได้ทันทีเมื่อหมดเวลาการใช้งาน
สูตรและวิธีคิดค่าเสื่อมราคา
ค่าเสื่อมราคาต่อปี = ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก(ถ้ามี) X อัตราค่าเสื่อมราคา
ตามสูตรวิธีการคิดค่าเสื่อมราคาดังกล่าว จะมีศัพท์ที่ใช้เฉพาะที่เกี่ยวข้องอยู่ดังนี้
- ราคาทุนของสินทรัพย์ คือ ราคาของทรัพย์สินนั้น ๆ ที่เราจ่ายไป หรือราคาที่ซื้อมานั่นเอง (แต่กรณีของอสังหาริมทรัพย์ เวลานำมาคำนวณ จะต้องตัดราคาที่ดินออก)
- ราคาซาก คือ ราคาที่เราประเมินแล้วว่าจะขายได้เมื่อทรัพย์สินนั้นหมดอายุการใช้งาน ซึ่งอาจจะมี หรือไม่มีก็ได้
การคิดค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ (สำหรับอาคารถาวร)
ตัวอย่างการคิดคำนวณ
บ้านเดี่ยวรวมที่ดินซื้อมาในราคา 3.5 ล้านบาท อยู่บนทำเลพุทธมณฑลสาย 3 มีเนื้อที่ดินประมาณ 40 ตารางวา โดยบ้านเดี่ยวจัดเป็นอาคารถาวร จึงคิดค่าเสื่อมราคาในอัตรา 5% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยการคิดค่าเสื่อมราคา ต้องแยกราคาที่ดินออกจากการสิ่งปลูกสร้าง
วิธีคำนวณราคาที่ดินคร่าว ๆ
37,000 x 40 = 1.48 ล้านบาท
ราคาบ้านทั้งหมด – ราคาที่ดิน
ดังนั้น ราคาสิ่งปลูกสร้างของบ้านหลังนี้ คือ 2.02 ล้านบาท ซึ่งก็คือ ราคาทุนทรัพย์ของบ้านหลังนี้
ค่าเสื่อมราคาต่อปีของบ้านหลังนี้ คือ
ราคาทุนของสินทรัพย์ – ราคาซาก (ถ้ามี) x อัตราค่าเสื่อมราคา
2,020,000 x 5% (ในทีนี้ไม่ได้คิดราคาซาก) = 101,000 บาทต่อปี
ดังนั้น ค่าเสื่อมราคาของบ้านหลังนี้ ต่อปีอยู่ที่ 101,000 บาท เท่ากับว่า มูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง หรือตัวบ้านจะมีมูลค่าลดลงปีละ 101,000 บาท
แต่ในด้านการบันทึกค่าเสื่อมมูลค่าทางบัญชีนั้น ถ้าจะคิดค่าเสริมราคาเฉพาะตัวบ้านที่ปีละ 101,000 บาท เทียบกับลูกค่าบ้านนั่นที่ 2.02 ล้านบาท บ้านเดี่ยวหลังนี้อาจจะต้องมีอายุมาแล้วราวๆ 20 ปี หลือเฉพาะมูลค่าที่ดินแรกเริ่ม 1.48 ล้านบาท แต่ในความเป็นจริง บ้านเดี่ยวที่มีคนอยู่อาศัยและดูแลอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้สูญค่าไปจริง ๆ เรายังยังอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ต่อ
ส่วนเรื่องของอาคารบ้านเรือนทั่วไปนั้น เราอาจจะไม่นิยมมาคิดหรือนึกถึงส่วนนี้เท่าไหร่นัก แต่เราก็สามารถนำวิธีคิดค่าเสื่อมราคามาใช้ได้ว่า หากมูลค่าบ้านของเราลดลงไปทุกปีตามการสึกหรอ อะไรคือสิ่งที่จะทำให้บ้านของเรายังดูดีและมีมูลค่าใกล้เคียงกับตอนที่ซื้อมาใหม่ คำตอบง่ายมากเลย คือการบำรุงรักษา ซึ่งค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจน้อยกว่าค่าเสื่อมราคาที่ทางบัญชีนำมาคำนวณก็ได้
ดังนั้นการดูแลบ้านให้ดีเพื่อให้ยังมีมูลค่า เมื่อรวมกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี ก็ย่อมทำให้ราคาบ้านของเรามีโอกาสจะปรับสูงขึ้นในอนาคต บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ ที่ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานและผู้คนมากมาย หวังเป็นอย่างยิ่งว่าบทความนี้จะสร้างประโยชน์ความเข้าใจให้แก่ทุกท่าน หากท่านใดสนใจอยากให้เราเป็นส่วนหนึ่ง เพื่อช่วยดูแลเหมือนเพื่อนคู่คิดและพร้อมให้คำแนะนำตลอดเวลา ติดต่อเราเข้ามาได้เลย
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม
โทร : 02-0962962
Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1
E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com
Website: www.pacharakritproperty.co.th
ขอขอบคุณข้อมูลจาก: ddproperty.com
[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนองที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , ค่าเสื่อมราคา , ค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ , ค่าเสื่อมราคาบ้าน , ค่าเสื่อมราคาอาคาร , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ