รู้ทันกฎหมาย “ครอบครองปรปักษ์” ก่อนจะสายเกินไป!!

เราได้พูดถึงเรื่องการเวนคืนที่ดิน และภาระจำยอมไปแล้ว วันนี้ขอยกเรื่องข้อกฎหมาย “การครอบครองปรปักษ์” ขึ้นมาพูดคุยกันสักหน่อยนะครับ หากมีผู้อาศัยบนที่ดินของเราเกินกว่า 10 ปี เขาจะมีสิทธิ์ได้ครอบครองที่ดิน กลับกันถ้าหากมีผู้อื่นเข้าอยู่อาศัย ใช้ชีวิตบนที่ดินของเรามากกว่า 10 ปี ที่ดินดังกล่าวก็จะตกเป็นของเขาเช่นกัน

 

แต่ในความเป็นจริงแล้วทั้งเรา และผู้อื่นสามารถครอบครองที่ดินของอีกฝ่ายได้อย่างง่ายดายจริงๆหรือ?? มีกระบวนการ ขั้นตอน และที่มาที่ไปอย่างไร อยากรู้หรือไม่?? บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ขายฝาก และจำนองชั้นนำ เรารวบรวมข้อมูลสรุปมาให้ ไปดูกันเลย

 

ครอบครองปกปักษ์ คืออะไร??

ครอบครองปรกปักษ์ คือ การใช้กับที่ดินที่เป็นโฉนด น.ส.4 (ครุฑแดง) หมายถึง การที่บุคคลอื่นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครอง หรือการอาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่น แล้วได้แสดงความเป็นเจ้าของ ประกอบกับการครอบครองที่ดินจนได้กรรมสิทธิ์แปลงนั้น ๆ นั่นเอง โดยการได้กรรมสิทธิ์มาต้องอยู่ภายใต้อำนาจของศาล ซึ่งได้ตัดสินให้สามารถครอบครองที่ดินผืนนั้นได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าการที่ได้อาศัยอยู่บนที่ดินของผู้อื่นเฉย ๆ แล้วจะได้กรรมสิทธิ์มาง่าย ๆ ทีเดียว เนื่องจากการครอบครองปรปักษ์เอง ก็มีหลักเกณฑ์ในการครอบครองปรปักษ์เช่นกัน

 

หลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์

1.ครอบครองทรัพย์ของผู้อื่น

• เป็นโฉนดที่ดิน น.ส.4 จ เท่านั้น ถึงจะเข้าข่ายการครอบครองปรปักษ์ เพราะหากเป็นเอกสารสิทธิ์หรือโฉนดประเภทอื่น จะไม่สามารถนำมาอ้างอิงกับกฎหมายการครอบครองรปรปักษ์ได้ แต่จะเข้าข่ายการโต้แย้งสิทธิ์แทน
• กรรมสิทธิ์โฉนดในปัจจุบันต้องเป็นชื่อของบุคคลอื่น

2.ครอบครองโดยสงบ

• เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของโฉนดที่ดินปัจจุบันไม่ได้เข้ามายุ่งวุ่นวาย ไล่ที่ หรือแสดงความเป็นเจ้าของ

3.เปิดเผย

• การครอบครองแบบเปิดเผย ไม่ได้หลบซ่อนตัวตน และผู้คนโดยรอบก็ต้องทราบว่าเราได้ครอบครองที่ดินปลงนี้อยู่

4.เจตนาเป็นเจ้าของ

• ครอบครองแบบแสดงความเป็นเจ้าของ ไม่ได้เช่าหรือขออยู่ ไม่ได้เข้ามาอยู่แทนใคร และไม่ได้ถูกใครจ้างเพื่อมาอยู่แทน

5.ครอบครองติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี

• เป็นการครอบครองตลอดระยะเวลา 10 ปี มีหลักเกณฑ์และเขื่อนไขเป็นไปตามข้อที่ 1 – 4 คือ การครองครองทรัพย์ของผู้อื่นอย่างสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ

 

ควรเริ่มฟ้องเมื่อไหร่?? 

1. กรณีที่ซื้อที่ดินแต่เจ้าของเดิมไม่ได้โอนที่ดินให้ เช่น กรณีการซื้อที่ดินตามชุมชนห่างไกล หรือเกิดการซท่อขายที่ดินในอดีต เพราะหลายคนตกลงซื้อขายร่วมกันแต่ไม่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน (อาศัยความเชื่อใจซึ่งกันและกัน)
2. อยู่บนที่ดินผิดแปลง เช่น การตกลงซื้อ – ขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ผู้ซื้อกลับเข้าใจผิดคิดว่าเป็นที่ดินแปลงใกล้เคียง จึงได้ปลูกบ้านอยู่อาศัย ลงหลักปักฐานในที่ดินผืนนั้น ๆ เป็นเวลา 10 ปีไม่มีผู้ใดไล่ที่หรือทวงถาม
3. อยู่บนที่ดินของผู้อื่น เช่น การตั้งใจอาศัยอยู่บนที่ดินแปลงหนึ่ง ๆ เพราะเข้าใจว่าไม่มีใครเป็นเจ้าของหรือไม่มีผู้ใดอยู่อาศัย (ไม่ได้ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของ) ซึ่งอยู่อาศัยอย่างเปิดเผยมาตลอดระยะเวลา 10 ปี และไม่มีผู้ใดคัดค้าน

 

ขั้นตอนการฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์

1. ยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อร้องขอให้ศาลออกคำสั่งให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่ผู้ครอบครองปรปักษ์
2. นำคำสั่งศาลไปขอออกโฉนดใบใหม่ ณ กรมที่ดิน ซึ่งจะส่งผลให้โฉนดที่ดินใบเก่ากลายเป็นโมฆะและผู้ครอบคองปรปักษ์จะกลายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในโฉนดที่ดินใบใหม่

 

วิธีป้องกันการครอบครองปรปักษ์จากผู้อื่น (กรณีเจ้าของที่ดิน)

1. ตรวจเช็กที่ดินบ่อย ๆ อย่างน้อย 4 ปีต่อครั้ง เพื่อให้ทราบว่าไม่มีใครลักลอบเข้ามาปลูกสร้างที่อยู่อาศัยหรือใช้สิทธิ์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมายบนที่ดินของเรา
2. รังวัดที่ดินทุก ๆ 4 ปี เพราะการรังวัดที่ดินเปรียบเสมือนการแสดงให้เห็นว่ามีการใส่ใจและหมั่นดูแลที่ดินทำกินของตนเอง อีกทั้งยังสามารถใช้การรังวัดเป็นหลักฐานในการโต้แย้งผู้ที่ฟ้องร้องขอครอบครองปรปักษ์บนที่ดินของเราได้
3. แสดงตัวตนให้คนในพื้นที่ได้ทราบและเข้าใจว่าตัวเราเป็นเจ้าของ

 

1. หากให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยต้องมีการทำสัญญา เช่น สัญญาเช่า ถึงแม้ว่าจะเป็นญาติ พี่น้อง หรือผู้ที่เราสนิทใจ ก็ควรมีการทำสัญญา ป้องกันปัญหาการเอารัดเอาเปรียบกันในภายหลังด้วยวิธีฟ้องร้องครอบครองปรปักษ์ได้ (ไม่มีการจ่ายค่าเช่าอย่างไรก็ควรทำสัญญาหาทราบ)
2. หากมีผู้บุกรุก หรือตั้งรกรากบนที่ดินของเรา จำเป็นต้องรีบแสดงความเป็นเจ้าของ โดยการเข้าแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจ เพื่อใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงในภายหลัง หรือร้องขอต่อศาลเพื่อมีคำสั่งให้บุคคลผู้นั้นออกจากพื้นที่ส่วนตัว

 

จะเห็นได้ว่าการครอบครองปรปักษ์ ไม่ใช่ว่าทุกคนจะสามารถครอบครองได้ทุกอย่างมีหลักเกณฑ์ หรีอแม้แต่หากมีใครมาครอบครองก็มีขั้นตอนต่างๆ แอดมินหวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ทุกคนเข้าใจและสามารถดำเนินการต่อไปได้ บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ ที่ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานและผู้คนมากมาย หากท่านใดสนใจอยากให้เราเป็นส่วนหนึ่ง เพื่อช่วยดูแลเหมือนเพื่อนคู่คิดและพร้อมให้คำแนะนำตลอดเวลา ติดต่อเราเข้ามาได้เลย

 

 

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-0962962

Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1

E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com

Website: www.pacharakritproperty.co.th

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: สาระอสังหาฯ

 

[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนองที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , กรมที่ดิน , ครอบครองปรปักษ์ , ครอบครองที่ดิน , ที่ดิน