อยากขอ ‘ภาระจำยอม’ ต้องทำอย่างไร วันนี้มีคำตอบ!!

การจะซื้อ-ขายที่ดิน มีหลายอย่างที่ต้องพิจารณาก่อน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของทำเล การเดินทางเข้า-ออก ที่มีความสะดวกและปลอดภัย แต่ก็ยังมีหลายกรณีที่ผู้ซื้อหรือเจ้าของทรัพย์นั้นๆมีข้อกำกัด ซึ่งส่วนใหญ่จะพบได้จากทางเข้า-ออกที่ไม่มีหรือเป็นเส้นทางที่ไม่สะดวก จนทำให้เกิดกรณีมากมาย วันนี้ บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ขายฝาก และจำนองชั้นนำจะรวบรวมคำตอบมาให้พร้อมอธิบายถึงกฎหมายฎีกาเรื่อ “ภาระจำยอม” ไปดูกันเลย

 

ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า “ภาระจำยอม” คืออะไร

 

ภาระจำยอม คือ ที่ดินแปลงหนึ่งต้องตกเป็น “ภาระ” ที่เจ้าของที่ดินต้องยอมรับภาระบางอย่างเพื่อให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์บนที่ดินของต้น โดยไม่สามารถใช้สิทธิบนพื้นที่ของตนเองได้อย่างเต็มที่ หรืองดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างบนที่ดินตนเองเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่น(อ้างอิงจากมาตรา 1387 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

 

การได้สิทธิภาระจำยอม ทำได้ด้วยวิธีไหนบ้าง ดังนี้

1. การได้มาโดยทางนิติกรรม กล่าวคือเป็นการตกลงร่วมกันกับเจ้าของที่ดินเพื่อใช้ทาง โดยจะจ่ายค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้

2. การได้มาโดยอายุความ กล่าวคือการใช้ทางหรือที่ดินแปลงนั้นมาแล้วอย่างน้อย 10 ปี โดยที่ไม่มีใครคัดค้านและมีเจตนาที่จะใช้เส้นทางนั้นอย่างเปิดเผย

หมายเหตุ : จะต้องทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้นจึงจะเกิดความสมบูรณ์

 

วิธีการและขั้นตอนการได้สิทธิภาระจำยอม ดังนี้

1. เจรจาและทำข้อตกลงร่วมกันกับเจ้าของที่ดินข้าง ๆ เพื่อขอใช้ทาง

1.1 อันดับแรกต้องเลือกที่ดินบริเวณรอบๆที่คาดว่าจะสะดวกแกการใช้เป็นเส้นทางเข้า-ออกสู่ถนนสาธารณะ  (ตามกฎหมายเรียกที่ดินแปลงที่ตกเป็นภาระว่า ภารยทรัพย์) จากนั้นจึงเข้าไปพูดคุยกับเจ้าของที่ดินดังกล่าวเพื่อขอทำเป็นภาระจำยอม ซึ่งอาจจะมีการทำข้อตกลงจ่ายเงินทดแทนหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกับเจ้าของทรัพย์ หลังจากนั้นจึงทำการจดทะเบียนภาระจำยอมพร้อมทำหนังสือข้อตกลงต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน (อ้างอิงมาตรา 1299 วรรค 1 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)

1.2 กรณีที่พูดคุยและเจรจาตกลงกันไม่ได้ (ตามหลักกฎหมายทั่วไป ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าตอบแทนในการทำภาระจำยอม) ต้องเปลี่ยนไปทำเรื่องขอ “ทางจำเป็น” แทน (สามารถใช้สิทธิฟ้องต่อศาลให้พิพาท) โดยที่เจ้าของที่ดิน/บ้านต้องเป็นผู้ทำเรื่องฟ้องด้วยตนเองเท่านั้น ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามสิทธิเท่าที่กฎหมายอนุญาตในรูปแบบที่ไม่สร้างความเสียหายให้แก่ผู้อื่นและต้องมีการจ่ายค่าตอบแทนด้วย

 

2. การใช้ทางหรือที่ดินแปลงนั้นมาแล้วอย่างน้อย 10 ปี โดยเปิดเผยและไม่มีผู้ใดคัดค้าน

กรณีนี้แตกต่างจากการพูดคุยเจรจาแบบวิธีการแรก เพราะต้องใช้หลักฐานเพื่อพิสูจน์ตามขั้นตอนและกระบวนการทางกฎหมาย (อาจใช้ระยะเวลานานขึ้นอยู่กับการยื่นข้อมูลหลักฐาน) กล่าวคือการใช้ ที่ดินภารยทรัพย์ เป็นทางสัญจรเข้า-ออกต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี ซึ่งหากครบระยะเวลา 10 ปี แล้วเจ้าของที่ดินนั้น ๆ ไม่ได้คัดค้าน ก็เท่ากับว่าได้รับสิทธิเบื้องต้น หรือภาระจำยอมโดยอายุความแล้ว (อ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382) แต่เมื่อไหร่ก็ตามที่ยังไม่มีคำสั่งจากศาลว่าได้รับภาระจำยอม เจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ก็มีสิทธิคัดค้าน หรือใช้สิทธิโต้แย้งในที่ดินของตนเองได้ตลอดเวลาเช่นกัน

 

จะเห็นได้ว่า ภาระจำยอม เป็นเรื่องไม่ยุ่งยากอะไร แต่เราอาจจะต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการเจรจาพูดคุยเท่านั้นเอง บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ ที่ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานและผู้คนมากมาย หากท่านใดสนใจอยากให้เราเป็นส่วนหนึ่ง เพื่อช่วยดูแลเหมือนเพื่อนคู่คิดและพร้อมให้คำแนะนำตลอดเวลา ติดต่อเราเข้ามาได้เลย

 

 

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-0962962

Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1

E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com

Website: www.pacharakritproperty.co.th

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: สาระอสังหาฯ

 

[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนองที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , กรมที่ดิน , ที่ดินตาบอด , ที่ดิน , ภาระจำยอม , ทางจำเป็น