แปลกใจไหมว่า ทำไมมูลค่าที่ดินหรือศักยภาพที่ดินในการก่อสร้างแต่ละที่ถึงไม่เหมือนกัน และไม่เท่านั้น เนื่องจากว่าสีผังเมืองในแต่ละพื้นที่มีส่วนในการกำหนดเรื่องของศักยภาพที่ดินว่า สามารถที่จะสร้างหรือทำอะไรได้บ้างนั่นเอง ดังนั้น บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งอยู่ในวงการอสังหาฯ เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ขายฝาก จำนอง และการปล่อยสินเชื่อ
จะขอนำข้อมูลและความรู้มาฝากทุกท่านกัน แต่ก่อนอื่นเลยมาดูกันว่าสีผังเมืองแต่ละสีมีความหมายว่าอย่างไร และสามารถสร้างหรือทำอะไรได้บ้างบนพื้นที่ โดยมีทั้งหมด 10 สี ดังนี้
1. สีเหลือง : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
ข้อกำหนด
- ย.1 (ย.1-1 ถึง ย.1-4) ส่งเสริมสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
- ย.2 (ย.2-1 ถึง ย.2-17) รองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยที่ทีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง
- ย.3 (ย.3-1 ถึง ย.3-70) ดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมือง
- ย.4 (ย.4-1 ถึง ย.4-40) ดำรงรักษาการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมดีในบริเวณชานเมืองซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
2. สีส้ม : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
ข้อกำหนด
- ย.5 (ย.5-1 ถึง ย.5-37) รองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับกับเขตเมืองชั้นใน
- ย.6 (ย.6-1 ถึง ย.6-48) รองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ศูนย์ชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
- ย.7 (ย.7-1 ถึง ย.7-30) รองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
3. สีน้ำตาล : ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
ข้อกำหนด
- ย.8 (ย.8-1 ถึง ย.8-26) รองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นในที่มีการส่งเสริมและดำรงรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
- ย.9 (ย.9-1 ถึง ย.9-30) รองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นในซึ่งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
- ย.10 (ย.10-1 ถึง ย.10-13) รองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นในที่ต่อเนื่องกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมืองและเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
4. สีแดง : ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
ข้อกำหนด
- พ.1 (พ.1-1 ถึง พ.1-21) ให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน เพื่อกระจายกิจกรรมการค้าและการบริการที่อำนวยความสะดวกต่อการดำรงชีวิตประจำวันของประชาชนที่อยู่อาศัยในบริเวณชานเมือง
- พ.2 (พ.2-1 ถึง พ.2-5) ให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์ชุมชนชานเมือ งเพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการที่จะก่อให้เกิดความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงานของประชาชนที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
- พ.3 (พ.3-1 ถึง พ.3-43) ให้ใช้ประโยชน์
5. สีม่วง : ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
ข้อกำหนด
- อ.1 (อ.1-1 ถึง อ.1-6) เป็นเขตการบริหารและจัดการด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับการประกอบกิจกรรมประเภทอุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลพิษน้อย
- อ.2 (อ.2-1 ถึง อ.2-6) เป็นเขตการบริหารและจัดการด้านสิ่งแวดล้อมสำหรับการประกอบกิจกรรมประเภทอุตสาหกรรมการผลิต
6. สีม่วงเม็ดมะปราง : ที่ดินประเภทคลังสินค้า
ข้อกำหนด
- อ.3 (อ.3) เป็นคลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
7. สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว : ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
ข้อกำหนด
- ก.1 (ก.1-1 ถึง ก.1-16) เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ในบริเวณที่มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงต่อการเกิดอุทกภัย
- ก.2 (ก.2-1 ถึง ก.2-13) เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
- ก.3 (ก.3-1 ถึง ก.3-2) เพื่อการสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และการส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเล
8. สีเขียว : ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
ข้อกำหนด
- ก.4 (ก.4-1 ถึง ก.4-38) เพื่อเกษตรกรรม การสงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
- ก.5 (ก.5-1 ถึง ก.5-13) เพื่อเป็นชุมชนและศูนย์กลางการให้บริการทางสังคมและการส่งเสริมเศรษฐกิจชุมชนในพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
9. สีน้ำตาลอ่อน : ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
ข้อกำหนด
- ศ.1 (ศ.1-1 ถึง ศ.1-6) เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ และส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว
- ศ.1 (ศ.2) เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ และส่งเสริมกิจกรรมด้านพาณิชยกรรม การบริการ และการท่องเที่ยวในเขตอนุรักษ์ศิลปวัฒนธรรม
10. สีน้ำเงิน : ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
ข้อกำหนด
- ส. (ส.-1 ถึง ส.-74) เพื่อเป็นสถาบันราชการและการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวกับการสาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือสาธารณประโยชน์
ข้อกำหนด หรือตัวเลขที่กำกับไว้ที่ผังสีแต่ละประเภท จะเป็นตัวบอกว่าผังสีนั้นๆ สามารถทำอะไรได้บ้าง หรือมีข้อจำกัดอย่างไร ตัวเลขที่อยู่หลังข้อกำหนด จะแสดงถึงตำแหน่งที่ตั้งที่ดิน (บางครั้งจะใช้คำว่า Block)
จุดประสงค์ของการทำผังเมือง
ผังเมือง คือ แผนผังที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของแต่ละประเภทที่ดิน โดยมุ่งเน้นให้เป็นการส่งเสริมสุขลักษณะ ความปลอดภัย และสวัสดิภาพของประชาชนและสังคม นอกจากนี้ยังทำให้เกิดความสอดคล้องเหมาะสมกับศักยภาพของการให้บริการด้านการคมนาคมและขนส่ง รวมไปถึงสาธารณูปโภคและสาธารณูปการในแต่ละพื้นที่อีกด้วย เพื่อเป็นการรองรับการพัฒนาของเมืองนั้นๆในอนาคต
ภาพผังเมือง
ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ในปัจจุบันใช้มาตั้งแต่ปี 2556 มีผลบังคับใช้มากว่า 10 ปี ซึ่งล่าสุดมีการออกฉบับปรับปรุงครั้งที่4 ในปี 2566 ซึ่งมีการศึกษาและปรับปรุงผังเมืองรวมด้วยการจัดประชุมไปแล้ว 5 ครั้ง โดยคาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2568 โดยผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้จะไม่มีอายุการใช้งาน แต่จะมีการปรับปรุงผังไปตามกายภาพ ความจำเป็นในแต่ละพื้นที่ และเน้นการวางผังเมืองเพื่อส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มพื้นที่ ไปดูกันเลยว่ามีการปรับเพิ่ม หรือเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง
1.การปรับเพิ่ม FAR Bonus
พื้นที่ย่านเศรฐกิจ (CBD) จะมีมาตราการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) เพื่อให้สิทธิประโยช์กับภาคเอกชนและประชาชนในการเพิ่มพื้นที่อาคารได้ไม่เกิน 20% ของอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
ทั้งนี้โครงการไหนที่มีการนำพื้นที่ของโครงการมาใช้เป็นทางสัญจรสาธารณะให้กับประชาชนทั่วไปหรือหากมีพื้นที่ให้สามารถสร้างสะพานลอยได้ในโครงการจะมี FAR Bonus เพิ่มให้อีกด้วย
2.ลดพื้นที่จอดรถในคอนโด
ทั้งนี้ยังมีการศึกษาข้อมูลและรายละเอียดเกี่ยวกับการลดพื้นที่จอดรถในอาคารและคอนโดที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า จากเดิมที่มีการใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดให้มีที่พื้นที่จอดรถ 120 ตารางเมตรต่อรถยนต์ 1 คัน อาจจะปรับเพิ่มเป็น 240 ตารางเมตรต่อ 1 คัน ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดลงได้ ส่งผลให้ราคาคอนโดถูกลง
3.ผังเมืองฝั่งธนบุรีเปลี่ยน
เมื่อลองเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างผังเมืองในกรุงเทพฯฉบับเก่าคู่กับฉบับใหม่จะพบว่าพื้นที่ที่มีกรอบสีขาวและเส้นทแยงสีเขียว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรีจะถูกปรับเป็นพื้นที่สีเหลือ (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ทำให้มีการพัฒนาพื้นที่ให้มีศักยภาพมากขึ้นนั่นเอง
ส่วนพื้นที่กรอบสีขาวและเส้นทแยงสีเขียว บริเวณบางขุนเทียนนั้น จะมีการปรับเป็นพื้นที่สีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) และย่านหนองจอก, มีนบุรี, คลองสามวา และลาดกระบัง จะลดพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway) จาก 150 ตารางกิโลเมตร เหลือ 50 ตารางกิโลเมตร เนื่องจากจะมีการขยายพื้นที่คลองเพิ่ม เพื่อรองรับปัญหาน้ำท่วม
4.ปรับโซนพื้นที่อนุรักษ์
โซนพื้นที่ประเภทอนุรักษ์บริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ชั้นในนั้น จะมีการผ่อนปรนในเรื่องการใช้ประโยชน์พื้นที่ เช่น เยาวราช และบางลำพู ซึ่งปัจจุบันที่ดินมีมูลค่าสูง แต่ถูกข้อกฎหมายบังคับไว้ให้คงมีสภาพอาคารแบบเดิมอยู่ โดยแยกพื้นที่สีน้ำเงินให้เป็นสถานที่ราชการ ส่วนพื้นที่อื่นๆ จะเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่จะมีการกำหนดความสูงของอาคาที่อยู่ในพื้นที่โดยรอบเขตพระราชฐานให้มีความสูงไม่เกิน 12 เมตร, 16 เมตร, และ 20 เมตร
เป็นอย่างไรกันบ้างกับข้อมูลที่เรานำมาอัพเดทในวันนี้ แต่อย่าลืมนะว่า ข้อมูลดังกล่าวคาดว่าจะมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการประมาณภายในปี 2568 แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้อ่านเองก็สามารถศึกษาข้อมูลไว้ก่อนได้ บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ จึงนำข้อมูลต่างๆมาอัพเดทกันนั่นเอง
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม
โทร : 02-0962962
Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1
E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com
Website : www.pacharakritproperty.co.th
ขอขอบคุณข้อมูลจาก: ddproperty.com
[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนองที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , ผังสีเมือง , ผังสีเมืองกรุงเทพ , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ