เวนคืนที่ดิน ที่ทุกคนต้องรู้!!

วันหนึ่งที่ดินของคุณหรือบ้านที่อาศัยอยู่ตกอยู่ในเขตโครงการ “เวนคืนที่ดิน” ของรัฐบาลคุณจะทำอย่างไร?? อย่างแรกหลายคนอาจจะต้องใจไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรดี ถึงแม้ว่าจะทราบอยู่แล้วว่าทางหน่วยงานราชการจะมีค่าตอบแทนชดเชนให้ก็ตาม แต่เรื่องใหญ่แบบนี้คงไม่ใช่เรื่องที่น่ายินดีเท่าไหร่หนัก ดังนั้นบริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ ขายฝาก และจำนองชั้นนำ จะบอกว่าเมื่อเราไม่สามารถเลี่ยงปัญหานี้ได้ เราก็ควรจะต้องศึกษาและทำความเข้าใจในระเบียบปฏิบัติ ข้อกฎหมายต่างๆเพื่อเป็นการรักษาผลประโยชน์ของตนเอง เราจะมาอธิบายบอกวิธีและขั้นตอนการจัดกรรมสิทธิที่ดินมาฝาก ดังต่อไปนี้

 

การเวนคืนที่ดิน คืออะไร??

เวนคืนที่ดิน คือ การที่หน่วยงานภาครัฐบังคับซื้อที่ดินคืนจากประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ โดยดำเนินการขอออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.) เช่น สร้างถนน สร้างทางพิเศษหรือทางด่วน สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ สร้างสถานีรถไฟฟ้าหรือสร้างรางรถไฟฟ้าความเร็วสูงอย่างหลายโครงการที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบัน

 

ขั้นตอนที่เจ้าหน้าที่มีวิธีดำเนินการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างไรบ้าง ?

1. จัดซื้อ

• • ดำเนินการจัดซื้อกับเจ้าของทรัพย์สินด้วยวิธีปรองดอง ก่อนจะประกาศใช้ พ.ร.ฎ. กล่าวคือ เมื่อเจ้าหน้าที่ดำเนินการขอออก พ.ร.ฎ. กำหนดเขตเวนคืนที่ดินแล้วนั้น ในระหว่างรอดำเนินการให้ พ.ร.ฎ. ประกาศบังคับใช้ระยะเวลาประมาณ 8 – 10 เดือน ช่วงเวลานี้เอง เจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการพูดคุยด้วยวิธีการปรองดองเพื่อลดปัญหาความเดือดร้อนของเจ้าของที่ดิน
  • จัดซื้อตามระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรีว่าด้วยการพัสดุ พ.ศ. 2535

2. การออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน (พ.ร.ฎ.) ซึ่งจะระบุรายละเอียดเกี่ยวกับท้องที่ จุดเริ่มต้น จุดสิ้นสุดและความกว้าง ด้วยการปิดประกาศ พ.ร.ฎ. ไว้ตามสถานที่ต่าง ๆ ดังนี้

• • ศาลากลางจังหวัด
  • สำนักงานที่ดินจังหวัด
  • ที่ว่าการอำเภอ กิ่งอำเภอ เขต
  • องค์การบริหารส่วนตำบลหรือเทศบาล
  • ที่ทำการผู้ใหญ่บ้านในท้องที่

 

3. การออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ (พ.ร.บ.) รัฐจะมีสิทธิในอสังหาริทรัพย์นั้นทันที

ขั้นตอนและกระบวนการจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน

1. สำรวจที่ดิน เจ้าหน้าที่แจ้งกำหนดวันเข้าสำรวจสิ่งปลูกสร้างและไม้ยืนต้น ซึ่งเป็นการยื่นหนังสือขออนุญาตเข้าสำรวจให้เจ้าของทรัพย์-ที่ดินให้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน

 

2. รัฐมนตรีแต่งตั้งผู้แทนจากหน่วยงานต่าง ๆ ให้กำหนดค่าทดแทนเบื้องต้น (ทรัพย์ที่ต้องเวนคืน)

 

3. กำหนดค่าทดแทนอสังหาริมทรัพย์ให้กับบุคคลดังต่อไปนี้

• • เจ้าของหรือผู้ครอบครองทรัพย์โดยชอบด้วยกฎหมาย
  • เจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ ที่ไม่สามารถทำการรื้อถอนได้
  • ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ (มีหลักฐานเป็นหนังสือยืนยัน)
  •  เจ้าของไม้ยืนต้นที่ปลูกอยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนที่ดิน ณ วันที่ประกาศบังคับใช้พ.ร.ฎ.
  • บุคคลผู้ที่เสียสิทธิ์ในการใช้ทาง วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟหรือสิ่งอื่น ๆ ที่คล้ายกันผ่านที่ดินที่ต้องเวนคืน ตามมาตรา 1349 หรือ มาตรา 1352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

 

4. การพิจารณาค่าทดแทนตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด โดยคำนึงถึง

• • ราคาซื้อ-ขายตามท้องตลอด
  • ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษี
  • ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
  • สภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
  • วัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน
  • การได้และเสียประโยชน์จากการเวนคืนที่ดิน (เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับเจ้าของทรัพย์)

 

5. ในกรณีที่คณะกรรมการได้กำหนดค่าตอบแทนแล้วจะทำการปิดประกาศราคาตามสถานที่ในข้อ 2.1

 

6. เจ้าหน้าที่ส่งหนังสือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์มาทำบันทึกข้อตกลง หรือสัญญาซื้อขาย

7. เจ้าหน้าที่จะทำการจ่ายเงินทดแทนให้เจ้าของทรัพย์ภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซื้อขาย

8. ภาครัฐสามารถใช้อำนาจตามกฎหมายครอบครอง รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือกระทำการที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ

 

สิ่งที่เจ้าของบ้านควรรู้ เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน

• • การเวนคืนที่ดินจะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้น
  • ได้รับค่าทดแทนด้วยราคาที่เป็นธรรมจากหน่วยงานภาครัฐ
  • รัฐมีการกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรม ยึดราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
  • รัฐต้องมีการระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน
  • เจ้าของที่ดินได้รับสิทธิการยกเว้นค่าธรรมเนียมและค่าอากรแสตมป์
  • ได้รับสิทธิยกเว้นการเรียกเก็บภาษีเงินได้ในกรณีขายที่ดินและภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • สิทธิที่จะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
  • สิทธิที่จะรับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อนโดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
  • สิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่มภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้ง
  • สิทธิในการฟ้องร้องคดีต่อศาลหลังจากอุทธรณ์สำเร็จ โดยต้องฟ้องศาล ภายใน 1 ปี

หน้าที่รักษาสิทธิของเจ้าของทรัพย์ มีอะไรบ้าง

• • เดินทางไปพบเจ้าหน้าที่รัฐตามรายละเอียดวันนัดหมายที่ได้มีการระบุในหนังสือหรือจดหมาย ถ้าหากไม่สะดวกเดินทางไปด้วยตนเองสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทน หรือแจ้งเลื่อนวันนัดหมายได้
  • อำนวยความสะดวกในขั้นตอนการสำรวจพื้นที่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่รัฐได้ปฏิบัติงานเป็นไปด้วยความราบรื่น
  • ชี้รังวัดในเขตที่ดินตามกำหนดวันนัดหมายของเจ้าหน้าที่
  • ออกจากที่ดินภายใน 60 วัน (รวมระยะเวลาผ่อนผัน 30 วัน) หลังจากรับเงินค่าทดแทน หากไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่ ภาครัฐมีสิทธิดำเนินคดีได้ตามกฎหมาย

 

เป็นอย่างไรกันบ้างครับหวังว่าจะทำให้เจ้าของทรัพย์ที่ถูกเวนคืนที่ หรือผู้ที่สนใจรู้และเข้าใจไม่มากก็น้อยนะครับ อย่าลืมเช็คสิทธิ หรือสิ่งที่เราควรได้รับและต้องรู้เมื่อถูกเวนคืนที่ดินครับ บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ ที่ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานและผู้คนมากมาย หากท่านใดสนใจอยากให้เราเป็นส่วนหนึ่ง เพื่อช่วยดูแลเหมือนเพื่อนคู่คิดและพร้อมให้คำแนะนำตลอดเวลา ติดต่อเราเข้ามาได้เลย

 

 

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-0962962

Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1

E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com

Website: www.pacharakritproperty.co.th

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: สาระอสังหาฯ

 

[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนองที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , กรมที่ดิน , เวนคืนที่ดิน