หลักการประเมินค่าทรัพย์สิน ทำอย่างไร มีกี่วิธี ที่นักพัฒนาอสังหาฯ และเจ้าของที่ดินควรรู้

ทุกคนคงรู้จักเรื่องการประเมินมูลค่าทรัพย์สินมาอยู่บ้างแล้ว แต่หลายคนก็อาจจะยังไม่ทราบ และแน่นอนคงไม่รู้แน่นอนว่าการกำหนด มูลค่าตลาด (Market Value) ของทรัพย์สินนั้นต้องอาศัยวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่แตกต่างกัน เนื่องจากว่าวิธีการประเมินดังกล่าวจะขึ้นอยู่กับรูปแบบของทรัพย์สิน และวัตถุประสงค์ของการประเมิน โดยมีวิธีการประเมินหลักๆอยู่ 6 วิธีด้วยกัน วันนี้ บริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จะมาสรุปให้ฟังดังนี้

 

1.วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)

 

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approch) คือ การประเมินการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน (Presenr Value) แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมราคา (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น โดยหลักการสำคัญของวิธีนี้คือ “ มูลค่า = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงมาทดแทน ”

 

เหมาะกับ: การประเมินอาคารประเภทโรงงาน และอาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ หาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมาเทียบเคียงได้ยาก รวมทั้งการทำประกันอัคคีภัยเพราะต้องสร้างอาคารใหม่มาแทนที่

 

ตัวอย่าง:

ประเมินค่าโรงงานอายุ 10 ปีด้วยวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ถ้าจะต้องสร้างอาคารใหม่ในปัจจุบันจะต้องใช้เงิน 10 ล้านบาท หักค่าเสื่อม 20% (ปีละ 2% 10 ปี) ทำให้มูลค่าอาคารเหลือ 8 ล้านบาท เมื่อบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน 10 ล้านบาท ก็เท่ากับว่ามูลค่าของที่ดินพร้อมโรงงานนี้คือ 18 ล้านบาท

 

2.วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)

 

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach) คือ วิธีที่นิยมใช้ที่สุดในการหามูลค่าตลาด (Market Value) ของทรัพย์สิน โดยวิธีการประเมิน คือ การหาทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียง ในทำเลใกล้เคียง ที่มีการซื้อขายกัน มาวิเคราะห์เปรียบเทียบภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น คุณภาพอาคาร และขนาดที่ดิน เพื่อสรุปหามูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน

 

การประเมินมูลค่าด้วยวิธีนี้ จะต้องให้ความสำคัญต่อการหาทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด เพราะอาจมีการสร้างหลักฐานซื้อขายที่เป็นเท็จขึ้นมาได้ทำให้เกิดราคาที่สูงกว่าความเป็นจริง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้มาจากการประเมินคลาดเคลื่อนหรือผิดพลาดได้ ผู้ประเมินจึงต้องหาข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบมาประกอบการวิเคราะห์ โดยหลักการสำคัญของวิธีนี้ก็คือ “ มูลค่า = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ ”

 

เหมาะกับ: การประเมินหามูลค่าตลาดสำหรับการซื้อ-ขาย และ การขอสินเชื่อ เป็นต้น

 

ตัวอย่าง:

ประเมินมูลค่าบ้านในโครงการจัดสรร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำขนาด 130 ตร.ม. บนที่ดินขนาด 50 ตร.วา จะต้องหาข้อมูลการซื้อขายบ้านจัดสรรในทำเลใกล้เคียง ที่มีขนาดอาคาร จำนวนห้องนอน-ห้องน้ำ และขนาดที่ดินที่ใกล้เคียงกันประมาณ 5 แปลงมาวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) เพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสม

 

3.วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

 

วิธีแปลงรายได้เป็นข้อมูล (Income Approach) คือ การประเมินมูลค่าด้วยวิธีผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ ยิ่งสร้างรายได้มาก มูลค่าของทรัพย์สินก็ยิ่งสูงขึ้น โดยมีวิธีการประเมิน ดังนี้

1. ประมาณการรายได้โดยพิจารณาจาก รายได้จริงที่ผ่านมาของทรัพย์สิน และการเปรียบเทียบตลาด
2. หักสัดส่วนการไม่ได้ใช่ประโยชน์ออก เช่น อัตราการเข้าพัก (Occupancy rate)
3. หักต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น ค่าบริหาร ภาษีอากร ประกัน ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ
4. คำนวณหาผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นสุดอายุขัย โดยนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร

   V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน

ซึ่งอัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำที่เงินจะเติบโตโดยที่เงินทำงานให้เรา เช่น อัตราเงินฝากของสถาบันการเงิน หรือ การซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อให้เราไม่ประเมินมูลค่าไว้สูงเกินความเป็นจริงมากเกินไป

 

โดยหลักการสำคัญของวิธีนี้คือ “มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย”

 

เหมาะกับ: การประเมินค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น อะพาร์ตเมนต์ หอพัก  หรือ เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์

 

ตัวอย่าง:

ประเมินมูลค่าอะพาร์ตเมนต์ 100 ห้องพัก ที่มีอัตราค่าเช่า 3,000 บาท/ห้อง/เดือน เท่ากับว่าจะมีรายได้ 3,600,000 บาท/ปี เมื่อหักสัดส่วนการไม่ได้ใช่ประโยชน์ออก คือ มีอัตราการเข้าพัก (Occupancy rate) 80% เท่ากับว่ามีรายได้จริง 2,880,000 บาท/ปี และหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายออกอีกประมาณ 30% ของรายได้จริง เหลือรายได้สุทธิเท่ากับ 2,016,000 บาท/ปี เมื่อคำนวณหามูลค่าด้วยสูตร V = I/R ด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้คือ 40,320,000 บาท

 

4.วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)

 

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis) คือ วิธีนี้การประเมินมูลค่าด้วยวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) โดยที่รายได้และค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินในอนาคตอาจเปลี่นแปลงขึ้น-ลงตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ เศรษฐกิจ ทำให้ไม่สามารถใช้สูตร V = I/R ด้วยการแทนค่ารายได้รวมสุทธิจากการคูณรายได้เพียงเดือนเดียวเท่านั้น

 

เหมาะกับ:

การประเมินค่าทรัพย์สินที่รายได้-รายจ่ายผันผวนตามตลาดเศรษฐกิจ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน (Feasibility Study) สำหรับวางแผนพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ การประเมินค่าโรงแรม เป็นต้น

 

5.วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)

 

วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach) คือ การประเมินค่าโดยสมมุติการพัฒนาที่เปล่าให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น โดยมีวิธีการประเมินคือ หามูลค่าโครงการที่เกิดจากการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีีที่สุด แล้วหักค่าใช้จ่ายต้นทุนค่าก่อสร้าง และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยหลักการสำคัญของวิธีนี้คือ “มูลค่าที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ต้นทุนค่าก่อสร้าง – ต้นทุนอื่น ๆ”

 

เหมาะกับ: การประเมินค่าที่ดินเปล่า หรือ การพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด

 

ตัวอย่าง:

การประเมินที่ดินขนาด 200 ตร.วา มีหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 20 เมตร เหมาะจะพัฒนาอาคารพานิชย์ขนาด 20 ตร.วา หน้ากว้าง 4 เมตรจำนวน 10 หน่วยเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด และขายในราคา 5 ล้านบาท/หน่วย เท่ากับว่า มูลค่าโครงการเท่ากับ 50 ล้านบาท ( อาคารพานิชย์ 5 หลัง x 10 ล้านบาท/หน่วย) หักต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารละ 1 ล้านบาท รวม 10 ล้านบาท และหักต้นทุนค่าดำเนินการ 30% ของมูลค่าโครงการ เท่ากับ 15 ล้านบาท

มูลค่าที่ดิน = 50 – 10 -15 ล้านบาท

มูลค่าที่ดิน = 25 ล้านบาท หรือ 125,000 บาท/ตร.วา

 

6.วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal)

 

วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal) คือ CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน โดยต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น ในการประเมินมูลค่าที่ดิน ตัวแปรที่เกี่ยวข้องได้แก่ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วจึงนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น 

 

ทั้งนี้ยังมีการนำทั้ง 6 หัวข้อมาปรับใช้ร่วมกันได้เพื่อความเหมาะสม ในบางกรณีต้องอาศัยการประเมินหลายวิธีจึงจะได้มูลค่าที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด เช่น เมื่อเราใช้วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัศนา  (Residual Approach) พบว่าควรพัฒนาอาคารบนที่ดินดังกล่าว เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด เราจะต้องใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach) เพื่อประเมินค่าอาคารว่าควรตั้งราคาขายเท่าไหร่จึงจะสอดคล้องกับสภาวะตลาดในพื้นที่นั้นๆ เป็นต้น

 

เป็นอย่างไรกันบ้าง จากที่ผู้อ่านทุกคนได้อ่านมาถึงจุดนี้แล้วทางบริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเราเป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ หวังว่าจะเป็นความรู้ไม่มากก็น้อยให้กับผู้อ่านทุกคนได้ทำความเข้าใจ หากใครที่สนใจบริการของเรา สามาถติดต่อสอบถามหรือปรึกษาได้ฟรี!! ตามรายละเอียดข้างล่างเลย

 

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

โทร : 02-0962962

Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1

E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com

Website: www.pacharakritproperty.co.th

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: feasyonline.com , trebs.ac.th , โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนอง , ที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , ประเมิน , ประเมินมูลค่าอสังหาฯ , ประเมินอสังหาฯ , หลักการประเมิน , อสังหาฯ , อสังหาริมทรัพย์