หากพูดถึงการประมูลทรัพย์แล้ว คงหนีไม่พ้นคำว่า ประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี ซึ่งหลายๆคนอาจจะพอรู้จักกันมาบ้างแล้วไม่มากก็น้อย โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่มองหาทรัพย์มือสองราคาถูก เพราะเป็นวิธีที่ซื้อบ้านมือสองมาลงทุนได้คุ้มต้นทุนมากที่สุดแล้ว แต่ว่ามันจะคุ้มจะดีอย่างที่คิดไหม?? ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจและรู้จักกันก่อนว่าการขายทอดตลาดทรัพย์สินกรมบังคับคดี คืออะไร
ทรัพย์สินขายทอดตลาด คืออะไร
การขายทอดตลาด คือ การนำทรัพย์สินไปจำนองกับเจ้าหนี้เพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืม แต่เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระเงินคืนได้ตามกำหนด ลูกหนี้จึงถูกฟ้องร้อง เจ้าหนี้จะนำทรัพย์สินลูกหนี้ที่นำมาเป็นหลักประกันไว้ไปประมูลขายตามคำสั่งของศาล ส่วนคำว่าการขายทอดตลาดกรมบังคับคดีนั้นมีความหมายอย่างเดียวกัน แต่กรมบังคับคดีจะเป็นผู้นำทรัพย์สินของลูกหนี้ออกประมูลขายให้ โดยมีจุดประสงค์เพื่อชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้เป็นหลักนั่นเอง ทำให้ทรัพย์สินที่นำมาประมูลมีราคาถูกกว่าปกติมากทีเดียว
ขั้นการเตรียมตัวก่อนประมูลทรัพย์บังคับคดี
- ค้นหาบ้านหรือทรัพย์ที่ต้องการประมูล โดยสืบค้นได้จาก เว็บไซต์กรมบังคับคดี หรือ แอปพลิเคชัน LED Property Plusเมื่อพบบ้านที่ถูกใจ ต้องไปตรวจสอบสภาพบ้านด้วยตัวเอง โดยสอบถามเงื่อนไขการประมูลบ้านแต่ละหลังได้ที่สายด่วนกรมบังคับคดี โทร. 1111 ต่อ 79
- เจ้าพนักงานกำหนดราคาเริ่มต้น ก่อนเริ่มประมูลบ้าน กรมบังคับคดี เจ้าพนักงานจะอธิบายเงื่อนไขในการประมูลให้ทราบโดยสังเขป และกำหนดราคาเริ่มต้นของบ้านเพื่อทำการเปิดประมูลกับกรมบังคับคดี หากรอบแรกไม่มีผู้ประมูล ราคาเริ่มต้นในรอบที่สองจะลดเหลือ 90% ของราคาเริ่มต้น และในรอบที่ 3 จะลดเหลือ 80% ของราคาเริ่มต้น และราคาเริ่มจะเหลือ 70% ของราคาเริ่มต้นในรอบที่ 3 ไปจนกว่าจะมีผู้ประมูล
- ผู้ประมูลยกป้ายเสนอราคา เมื่อเจ้าพนักงานเปิดประมูล ผู้ที่สนใจสามารถยกป้ายเพื่อขอเสนอราคาตามราคาเริ่มต้ม หรือยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลอื่น โดยเจ้าพนักงานจะเป็นผู้กำหนดว่าเพิ่มราคาครั้งละเท่าไหร่
- เจ้าพนักงานเคาะไม้ให้ผู้ชนะประมูล เมื่อประมูลจนได้ราคาสูงสุดแล้ว เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะถามหาผู้คัดค้านจากฝ่ายที่มีส่วนได้สว่นเสีย (ตัวแทยโจทก์หรือจำเลย) หากไม่มีใครคัดค้านเจ้าพนักงานจะเคาะไม้ขายบ้านหลังดังกล่าว ผู้ชนะประมูลก็ต้องชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนต่อไป ส่วนผู้แพ้ประมูลก็รับเงินประกันคืนได้ทันที
ขั้นตอนหลังการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี
1.ทำสัญญาซื้อขาย
ผู้ชนะประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดีจะต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามราคาประมูล ณ วันที่ซื้อ ในกรณีที่ผู้ชนะประมูลอยู่ในระหว่างการรวบรวมเงินหรือรอผลการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร กรมบังคับคดีจะขยายระยะเวลาได้ 15-90 วัน
หมายเหตุ: โดยต้องมีเหตุผลอันสมควรหรือมีเอกสารยืนยันจากธนาคาร ส่วนเงินประกันจะถือเป็นเงินมัดจำและไม่สามารถขอคืนได้
2.โอนกรรมสิทธิ์
หลังจากชำระเงินครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ชนะประมูลดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง
3.ชำระค่าใช้จ่าย
การเข้าร่วมประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี มีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมหลายอย่าง โดยแบ่งตามหน่วยงานที่เป็นผู้รับเงิน ดังนี้
- สำนักงานบังคับคดี
- เงินที่ต้องนำมาวางไว้เป็นหลักประกันในการประมูล ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้านที่จะซื้อ
- เงินส่วนต่างที่จะนำมาชำระในส่วนที่เหลือหากประมูลได้ ซึ่งมาจากเงินออมของตนเอง หรือมาจากการกู้เงินธนาคาร โดยแนะนำให้ยื่นกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์เพื่อความสะดวกในการดำเนินธุรกรรม หรือจะยื่นกู้กับธนาคารที่ผู้ซื้อมีบัญชีอยู่ก็ได้ แต่ควรทำเรื่องรอไว้ทันทีที่คิดว่าจะเข้าประมูล เพื่อจะได้ทันตามระยะเวลาที่กำหนด
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (ราคาที่ชนะการประมูล)
- สำนักงานที่ดิน
- ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้นำใบเสร็จที่ได้รับจากกรมที่ดินไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี หากเกิน 7 วันต้องไปทำเรื่องขอคืนเองที่กรมสรรพากร
- ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)
- ธนาคาร (กรณีต้องกู้เงินจากธนาคาร)
- ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท
- ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)
ข้อมูลทั้งหมดคือขึั้นตอนและข้อควรรูก่อนการประมูลบ้าน กรมบังคับคดี แอดมินหวังว่าความรู้ที่นำมาฝากในวันนี้จะเกิดประโยชน์สูงสุดไม่มากก็น้อยแก่ผู้อ่านทุกท่านบริษัท พชรกฤษฏิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เป็นบริษัทที่ให้คำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ การขายฝาก การจำนอง รวมไปถึงการขอสินเชื่อระดับชั้นนำ ที่ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานและผู้คนมากมาย หวังเป็นอย่างยิ่งว่าบทความนี้จะสร้างประโยชน์ความเข้าใจให้แก่ทุกท่าน หากท่านใดสนใจอยากให้เราเป็นส่วนหนึ่ง เพื่อช่วยดูแลเหมือนเพื่อนคู่คิดและพร้อมให้คำแนะนำตลอดเวลา ติดต่อเราเข้ามาได้เลย
สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม
โทร : 02-0962962
Line : @Pacharakrit.ppt หรือคลิก https://lin.ee/xqcU1Y1
E-mail : Pacharakrit.property@gmail.com
Website: www.pacharakritproperty.co.th
ขอขอบคุณข้อมูลจาก: ddproperty.com.com และธนาคารกสิกรไทย
[Tag] : จำนอง , ขายฝาก , ขายไปซื้อกลับ , ดอกเบี้ยต่ำ , สินเชื่อบ้าน , จำนองบ้าน , สินเชื่อที่ดิน , ขอสินเชื่อ , เงินทุน , เงินก้อน , รับจำนอง , กู้ซื้อบ้าน , บ้านแลกเงิน , จำนองที่ดิน , เงินกู้ , จำนองคอนโด , จำนองที่ดินเปล่า , จดจำนองอสังหาริมทรัพย์ , ขายทอดตลาด , บ้านมือสอง , กรมบังคับคดี , ทรัพย์บังคับคดี